Die Immobilie als sicherer Hafen
Interview mit unserem CFO Julien Ahrens.
Herr Ahrens, die Immobilie ist und bleibt für viele Menschen wohl die größte Investition im Leben. Was macht die eigene Immobilie so besonders und wertvoll?
Für die meisten Menschen steht beim Kauf einer Immobilie das Thema Absicherung an erster Stelle. Die Absicherung eines Lebensstandards, Absicherung vor Altersarmut – Immobilien können Stabilität bieten in dieser dynamischen Zeit. Und auch in einer ungewissen Zukunft, für die aktuell niemand verlässliche Prognosen abgeben kann. Als diesen sicheren Hafen sollten wir das Wohneigentum wieder verstärkt in den Fokus rücken.
Kann ich mir in der aktuellen Situation überhaupt noch eine Immobilie leisten?
Ja, wenn Sie dabei realistisch bleiben. Ein bisschen wie die Frage, ob ich mir einen tollen Sportwagen kaufe. Das klingt attraktiv, aber im Zweifel kaufe ich mir einen praktischen Wagen für meine Bedürfnisse im Alltag. Ähnlich sehe ich das bei Immobilien: Natürlich wünscht man sich die Penthouse-Wohnung oder das freistehende Einfamilienhaus. Doch auch hier plädiere ich sehr dafür, nicht nur schwarz und weiß zu sehen. Denn der Aspekt der Absicherung setzt unmittelbar ein, auch bei einer „Einsteiger-Immobilie“. Selbst die vermeintlich kleine 2-Zimmer-Wohnung, in der ich mich nicht die nächsten 30 Jahre sehe, stellt einen wichtigen Anker dar, den ich zu meiner persönlichen Absicherung gesetzt habe.
Ist Wohnen zur Miete nicht die günstigere Option?
Wenn wir uns die Mieten und die Entwicklung der Rentenniveaus der letzten 20 Jahre anschauen, wird mehr als deutlich, dass die Mietpreise dynamischer waren als die Entwicklung des Rentenniveaus. Das heißt, dass im schlimmsten und leider nicht so seltenen Fall, Rentner:innen im Alter aus urbanen Gebieten wegziehen müssen, weil sie sich die Mieten dort schlichtweg nicht mehr leisten können. Ich empfehle unbedingt, die Immobilienentscheidung immer auch als einen Aspekt der persönlichen Altersvorsorge und Rentenentscheidung zu sehen.
Die steigenden Zinsen machen derzeit vielen Kaufinteressent:innen zu schaffen. Wie bewerten Sie die aktuelle Lage?
Wir müssen uns klar machen, dass die extreme Niedrigzinsphase eine absolute Sondersituation war. Wenn wir uns die 30 Jahre davor anschauen, konnte man zu keinem Zeitpunkt nahezu ohne Eigenkapital Immobilien erwerben, die sich zu 100 Prozent durch die Mieteinnahmen getragen haben. Für eine langfristige, generationsübergreifende Vermögenssicherung wird die Immobilie weiterhin interessant bleiben. Themen wie Bevölkerungswachstum, auch durch Zuwanderung, der Zuzug in Ballungsräume werden bleiben, gute Infrastruktur und gute Lagen werden weiter gefragt sein. Das sind alles Treiber, die dafürsprechen, dass Wohnraum weiter gesucht sein wird. Auch absehbar in den nächsten Dekaden.
Gibt es auch Aspekte, von denen ich profitieren kann?
Die steigenden Zinsen führen dazu, dass teilweise die steuerliche Berücksichtigung wieder interessanter wird. Die Abzugsfähigkeit von Zinsen ist gerade für Gutverdiener ein wichtiges Thema. Neben der Unterstützung vom Staat ist auch weiterhin zu erwarten, dass die Mieten steigen werden und sich somit bei einer langen Laufzeit meines Kredits z.B. über 20 oder 30 Jahre, die Kurven selbst dann irgendwann schneiden, wenn ich Stand heute noch einen Teilbetrag zuzahlen muss.
Wie schätzen Sie die künftige Preisentwicklung bei Immobilien ein? Haben wir es mit einem Einbruch des Immobilienmarkts zu tun?
Hier gibt es momentan sehr viele und konträr laufende Aussagen. Ich sehe grundsätzlich keinen Einbruch des Immobilienmarkts, sondern in erster Linie eine richtigere, realistischere Bewertung, insbesondere von Gebrauchtimmobilien in schlechten Lagen und mit schlechter Bausubstanz. Phasen, in denen Immobilien, die 40 Jahre alt und unsaniert sind, annähernd so viel gekostet haben wie Neubauimmobilien auf einem hohen energetischen Standard, muss man einfach als Verwerfung betrachten. Das korrigiert sich jetzt zunehmend.
Und wie sieht es bei Neubauten aus? Baut Strenger noch?
Momentan reduzieren einige Marktteilnehmer ihr Neubauvolumen, dadurch kommt es weiterhin zu einer Angebotsverknappung. Wir allerdings geben Vollgas bei Innovationen und Nachhaltigkeit. Wir halten keine Baustellen an. Derzeit starten neue Bauvorhaben in unseren Kernregionen München, Frankfurt und Stuttgart mit über 700 Wohneinheiten. Ein großer Teil davon fällt in den Mietwohnungsbau: Die Mietnachfrage ist um 40 Prozent gestiegen. Das beweist, dass der Bedarf ungebrochen hoch ist.
Worauf muss ich bei einem Kauf besonders achten?
Es zeichnet sich ab, dass Banken die Bewertung von Immobilien zunehmend mehr davon abhängig machen, wie nachhaltig die Immobilie ist. Unter Nachhaltigkeit ist hier vor allem die CO2-Bilanz in der Entstehung und CO2-Bilanz im späteren Betrieb zu verstehen. Gerade hier haben Neubauimmobilien natürlich viel bessere Kennwerte und damit auch ein deutlich höheres Wertpotential als Altbauimmobilien. Somit ist die werthaltigste Immobilie sicherlich auch die nachhaltigste Immobilie.
Wie bringt Strenger Nachhaltigkeit und bezahlbaren Wohnraum unter einen Hut?
Wir haben die Bedeutung nachhaltiger Bauweisen schon seit Jahren erkannt und unsere Produkte dahingehend kontinuierlich weiterentwickelt – ein fortlaufender Prozess. Wir setzen auf nachhaltige Quartiere ohne fossile Energieträger. Auch mit unseren seriell gebauten Baustolz-Produkten können wir besonders in diesen Zeiten das passende Preis-Leistungsverhältnis bieten. Wir sind überzeugt, dass die Standardisierung künftig der Schlüssel zu bezahlbarem Wohnraum sein wird.
Wie lautet Ihre aktuelle Handlungsempfehlung?
Ich empfehle, mit einem gesunden Realismus am besten heute Nägel mit Köpfen zu machen. In der Regel verbaue ich mir nichts für die Zukunft. Sollte sich mein Vermögensstatus oder die Zinslage in den nächsten fünf Jahren deutlich verändern, kann sich meine Immobilie in der Zukunft ja auch nochmal verändern. Am wichtigsten ist es, für sich persönlich einen Anker zu setzen.
Wie kann Strenger mir dabei behilflich sein?
Natürlich mit unserem vielgestaltigen Angebot von Immobilien für ganz unterschiedliche Altersklassen und Budgets. Zusätzlich ist sowohl für Kapitalanleger als auch für Privatnutzer besonders wichtig, dass jede Immobilie immer eine fundierte und strukturierte Finanzplanung erfordert. Und dafür brauche ich kompetente Partner, die mir dabei helfen, die emotional aufgeladenen vier Wände meines Zuhauses in eine Finanzierungsstruktur, einen Sparplan, Rentenplan und so weiter zu übersetzen. Wir bei Strenger stehen unseren Kund:innen gemeinsam mit unseren Finanzierungspartnern zur Seite. Niemand sollte sich hier scheuen, Hilfe zu suchen, um die Immobilienfinanzierung in die Lebens- und Vermögensplanung aufzunehmen.
Was kann ich selbst tun, um den besten Deal zu machen?
Aktuell sind die Bankkonditionen massiv unterschiedlich. Es lohnt sich also zu vergleichen. Selbst wir als Firma bekommen unterschiedlichste Angebote am gleichen Tag mit über einem Prozent Zinsunterschied. Lassen Sie sich daher nicht vom ersten Angebot abschrecken. Wir helfen Ihnen, breit über den Markt zu gehen, um für sich den richtigen Finanzierungspartner zu finden und auch über sehr langfristige Zinsen nachzudenken. Aktuell ist es so, dass ich zum Teil günstigere Zinsen für 30 Jahre Laufzeit bekomme als für zehn Jahre. Mit einem so langfristigen Darlehen gewinne ich für mich noch zusätzliche Sicherheit vor Zinsänderungen in der Zukunft.
Vielen Dank für Ihre Einschätzung.